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2011/9/30  0：01

「フルローン、相談下さい！　満室♪ＲＣ♪法令準拠♪人気の豊中♪H3年築♪大規模修繕済♪ﾌｧﾐﾘｰ～１R混在型♪」　　不動産投資
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フルローン（以上？）も可！？

訳、あって、金額はあえて入れてません・・・('-'*)ﾌﾌ


何処にも出回っていませんので・・・（￣～+￣）ﾆﾔﾘｯ



銀行のローン付など、お気軽にご相談ください。



自己資金をあまり使いたくない方、

希少性を求められる方、

ご検討＆相談下さ～～い。


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★　所在地 豊中市上新田一丁目

★　最寄駅 「桃山台」駅　徒歩12分　

★　土地面積 ４４７．２５　㎡

★　建物面積

１F　259.28　㎡

２F　214.30　㎡

３F　214.30　㎡

４F　177.66　㎡

計　865.54　㎡

★　構造 鉄筋コンクリート造　陸屋根　4階建て

★　築年数 平成３年７月

★　接道状況 東側　幅員　５ｍ　の市道　に６１ｍ　接面。　北側　里道。

★　用途地域 第１種中高層、第２種中高層、

★　建蔽率 60%

★　容積率 200%

★　年間家賃 約18,000,000円


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・・・でも、2億ン千万ですm(._.)m ペコッ


ご存じのとおり、５～６％くらいの利回りの物件が出てくる地域です。


８％～くらいと思っていただければ・・・


若干の相談には乗っていただけると思います。



屋上防水や外壁補修など今年８００万円をかけて完工されてます。


屋上防水については１０年の保証書つきです。


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2011/9/29  3：45

「（無題）」　　不動産投資
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★　所在地 大阪府大阪市中央区北久宝寺町４丁目

★　最寄駅 御堂筋線　本町 徒歩3分

★　価格 400万円

★　表面利回り 15.00%

★　想定年間家賃 600,000円

★　現況 賃貸中

★　総戸数 113戸

★　専有面積 18.60㎡

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★　建築年月日　1981年1月

★　修繕積立金月額 3,720円

★　管理費月額 5,580円


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2011/9/29  0：28

「お手頃？1380万♪しかも、都島♪しかも、セパ♪しかも1DK♪しかもH8年築♪しかも・・もういいですか？（笑」　　不動産投資
お手頃ですかね～♪



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★　所在　大阪市都島区友渕町3丁目

★　金額　１３８０万円

★　最寄駅　地下鉄谷町線　「都島」駅　徒歩１５分

★　土地　約４８㎡

★　建物　約８０㎡

★　鉄骨造　３階建て

★　平成８年１月築　

※耐用年数３４年として、まだ、２０年近くローン可能（年齢による制限は考慮しません）



★　年間予想家賃　１７４万（満室想定利回り１２．６％）

★　現状家賃　１１１万（現況利回り８.０８％）


★　セパレート


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2011/9/28  19：24

「部屋が4室あるアパート　ＶＳ　区分500～700万円×４戸（１２）」　　不動産投資
ちゃんと、アパートもやってます（笑）

しかし・・・


これは、この人がそれなりに時間もかけられるし、その地域に強みもあったから。


その人その人に合った、投資をコーディネートしていけるよう考えてお話ししておりますので

「こいつと、会ったら区分勧められるんと違うか（；￢＿￢） ぁ ゃι ぃ」


等とご心配頂かなくても大丈夫です＾0＾V


ちゃんと、区分をススメ・・・(ﾟﾟ;)＼(--;)ｵｲｵｲ ﾅﾆｲｯﾃﾝﾀﾞﾖ



すいませんついつい本音・・・(ﾟﾟ;)＼(--;)ｵｲ



m(._.)m m(._.)mm(._.)mm(._.)mm(._.)m



というか、間違った認識をお持ちであればご説明はしますが

おススメはしませんからご安心を（笑）


しかし、区分について、いつから、そんなに間違った諸説が出回りだしたんでしょうね～～～？？？




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2011/9/27  0：36

「部屋が4室あるアパート　ＶＳ　区分500～700万円×４戸（１１）」　　不動産投資
ご自宅（ほかに担保余力のある物件をお持ちならそれでも可）を共担に入れることで


ローンを20年組んでもらう事に成功！



これによって

毎月の支払額が19万チョット。


つまり、3000万円の物件で20万円のCF（キャッシュフロー）！




ね？


区分だけの人じゃないでしょ？（笑）

（続く・・・）
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2011/9/26  0：36

「部屋が4室あるアパート　ＶＳ　区分500～700万円×４戸（１０）」　　不動産投資
築23年の木造アパート


金額は、3000万円。利回りは16%。

つまり年間家賃収入は480万円。


という事は月額40万円


で日額は・・(ﾟﾟ;)＼(--;)ｵｲｵｲ


要らないですね（笑）


築23年という事で通常なら、残存期間の4年間
（実際は「未満」という事になるので3年ちょっと）


しかローンは組めないですよね？
（プロパーなら別。プロパー融資についてはまた後日m(._.)m ペコッ）


これをどうしたかっつーと・・・


（続く・・・）


※ひっぱるなぁ～～（笑）

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2011/9/25  0：35

「部屋が4室あるアパート　ＶＳ　区分500～700万円×４戸（９）」　　不動産投資
金融機関の審査基準に対しては、葵御紋の印籠に対するがごとく


「は、はぁぁぁぁm(_ _)m 」


と従うしかありません。


という事は・・・


通常のパターンではなかなかローンが組めない物件という事になります。


頭金を４～５割入れてのプロパーとか、

自宅などを担保に差し入れて（共同担保として、「共担で・・・」という使い方をしますね）

の取り組みしか出来ないって事になっちゃうんです。


しかし、巧くローンが組めれば、とてもおいしい物件になる場合もあるんです。


明日は、その成功例をチョットお話しします。


（続く・・・）
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2011/9/24  0：35

「部屋が4室あるアパート　ＶＳ　区分500～700万円×４戸（８）」　　不動産投資
手始めに「まず、手ごろな価格のアパート（文化住宅）を探してます♪」

というご相談をよく受けます。


しかしながら、通常のローンがなかなか使えないケースが多いんですよね。


なぜなら、このくらいの価格帯のものというと、たいてい築年数が20年以上経ってます。

ご存じのとおり（じゃない方もいらっしゃいますね）


木造の場合、耐用年数は27年。


何も本当に27年しか持たないわけではありません。

経済的な耐用年数という事です。


しかし、いくら


「もっと持つんやから、ええやんけ～」


とワメイテモ、金融機関は

「27年しか見ないもんね～～～♪」


という回答ですよね。


（続く・・・）
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2011/9/23  22：57

「部屋が4室あるアパート　ＶＳ　区分500～700万円×４戸（７）」　　不動産投資
その素晴らしい投資対象である分譲区分が、


新築ワンルームの区分売り等と混同され、


間違った先入観をお持ちの方が多いので



ここでいろいろと（意地になって（笑））


説明させていただいているんです。


何も、区分分譲オススメ一筋、50年！


というわけではありませんので、ご安心ください。


なんか、話が違うほうに行っちゃったので、明日からまた、検証に戻ります。

（続く・・・）
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2011/9/22  22：56

「部屋が4室あるアパート　ＶＳ　区分500～700万円×４戸（６）」　　不動産投資
とか、いろいろ書いてると、


「お前、分譲区分マンションの回し者やな！」（←意味不明（笑））


とまでは、言われませんが（言われへんのかい！（笑））


区分を全員に勧めていると勘違いされる事がたまにあります。


私たちは単なる不動産の仲介業者では、ありません。


お客様に応じて不動産投資を考えるコーディネーターです。



「まーコーディネートは、こーでねーと…

(ﾟﾟ;)＼(--;)ｵｲｵｲ ｵﾔｼﾞ…




m(._.)m ペコッ　失礼いたしました・・・・(^^ゞポリポリ



事実、私のお客様は一棟もの希望のお客様が8割以上を占めています。


その方たちに区分を勧めているわけではありません。


ただ、ひとつの選択肢として、また、見えやすい投資の一つに

「分譲区分もあるんですよ♪」

という事なんです。

（続く・・・）
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2011/9/21  22：56

「部屋が4室あるアパート　ＶＳ　区分500～700万円×４戸（５）」　　不動産投資
分譲の場合は、おかしな道路づけは、まずありません。


きちんとした道路づけの所に建ってます。


全部上物が無くなった場合、両者を比べてみれば、土地がいわゆる

「べっぴんさん」


なのは、分譲マンションが建っている土地です。


でも、持ち分やしなぁ～～～(x_x;）ｼｭﾝ



という点が懸念されるというのも書きました。


しかし持分でも、所有権です。

売却すれば、持ち分に応じた金額が入ってくるのは言うまでもありません。


（続く・・・）
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2011/9/20  22：55

「部屋が4室あるアパート　ＶＳ　区分500～700万円×４戸（４）」　　不動産投資
アパートと分譲マンション投資を比べた場合、


アパートの方がイイ♪


というのは、土地が残るからという理由が多いというのは、先にも述べました。


しかし、この土地、本当にその場所で満足なのか？


という事です。


土地は残ったけど、需要が見込めない土地ではどうしようもありません。


また、再建築ができないなどの問題も残ってきます。


土地の見極めは難しいものです。


自分一人で判断しない事をお勧めします。


（続く・・・）
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2011/9/19  11：39

「部屋が4室あるアパート　ＶＳ　区分500～700万円×４戸（３）」　　不動産投資
「何年くらい、持つもんなんですか？」


とよく聞かれるのですが・・


管理の状態によって大きく変わりますよね。


実際、みなさんが基準とされるのは、経済的耐用年数だと思います。


RCの場合、47年とされてますが47年以上建っているマンションは

まーマンション自体、関東であれば「東京オリンピック」の時期からだから築50年


関西は「万博」の頃からだから築40年


が一番古いというマンションの建築時期でしょう。

木造の場合、27年ですよね。


27年以上経っている木造なんてごろごろしてます。

鉄骨造として34年。

これまた、34年以上経っている鉄骨造りの建物もたくさんあります。


昨日、お話ししたように


現実的にはあまりにも少ないので断言はできないんですけどね～


まーその辺は「推して知るべし」で・・・m(__)m



（続く・・・）
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2011/9/18  23：38

「部屋が4室あるアパート　ＶＳ　区分500～700万円×４戸（２）」　　不動産投資
まず、アパートの方がいいとされる第一位！（なのか？（苦笑））



「土地が残るから」



マンションにももちろん土地はついてますが、持ち分なので、


「ここからここまでが俺のもんや～～～」

というのが明確でない。。。。。



そこが嫌がられるところなんでしょうね。



現実的には、持ち分と言っても土地に対する所有権はあるわけで、

マンションが老朽化して取り壊し　⇒　更地　⇒　売却

となれば、当然持ち分に応じて土地代金は入ってくるのですが


未だ、そういった事例がほとんどないので、その点が不安に思われるところなんだと思います。




（続く・・・）
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2011/9/17  0：23

「部屋が4室あるアパート　ＶＳ　区分500～700万円×４戸（１）」　　不動産投資
不動産投資を始めるにあたって、まず、2000万円から3000万円くらいのアパートを希望されるお客様が結構いらっしゃいます。


この2000万円～3000万円のアパートと区分を数戸買うのと、

いったいどっちがいいんでしょう？



皆さんは、どちらがいいと思います？


今までのお客様は圧倒的にアパートでした。



理由は・・

土地が残るから、アパートがイイ♪


区分は、管理費や修繕積立金が要るじゃん(ｰｰ;)


区分は　「０」「１００」だから・・・



でした。


しかし、ここにきて、区分をまとめ買いされる方が増えてきました。


大人買いです（笑）


この傾向は何故か？


気になるので、検証してみましょう。


（続く・・・）
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