イチオシ！～投資物件 情報～ ジャパンアスリート
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関西圏（大阪府下･大阪市内･吹田・北摂方面・兵庫県下・神戸市内･西宮・奈良･和歌山･京都）の投資不動産物件を網羅！
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2011/7/31 11：29
初めての投資の方の場合、どうしても物件が良いのか悪いのか判断できない。
いきおい、数字だけに頼るしかなくなります。
しかし、区分マンションを買うと物件を見る目が変わります。
「このマンションならいくらで貸せるかな？」
「ここならいくらだろう？」
自分が不動産を所有することによって常に物件を見る意識が変わるんです。
半年もそういった目で物件を見ていると、明らかに選定眼というのが生まれます。
将来、一棟ものを買う時に間違いなく役に立つ「目」が養われるんです。
つまり、失敗しない投資ができるようになります。
（続く・・・）
++++++++++++++++++++
ご質問・ご意見･お問い合わせは
ジャパンアスリート
河村元弘
E-mail ; kawamura@toushi-oosaka.com
ＴＥＬ 06-6645-1101
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いきおい、数字だけに頼るしかなくなります。
しかし、区分マンションを買うと物件を見る目が変わります。
「このマンションならいくらで貸せるかな？」
「ここならいくらだろう？」
自分が不動産を所有することによって常に物件を見る意識が変わるんです。
半年もそういった目で物件を見ていると、明らかに選定眼というのが生まれます。
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2011/7/30 23：06
５．物件の良し悪しの判断が簡単
一棟マンションの場合、本当にこの物件が良い物件なのか、値段は妥当なのか、なかなか判断に迷います。
しかし、区分マンションの場合は、簡単です。
「自分が借りようと思うか思わないか」
これで判断ができるんです。
自分が住もう、借りようと思える物件を選んでいただければ、まず間違いありません。
そう、賃貸需要の見込める物件かどうか自分の判断がモノサシになるんです。
（続く・・・）
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一棟マンションの場合、本当にこの物件が良い物件なのか、値段は妥当なのか、なかなか判断に迷います。
しかし、区分マンションの場合は、簡単です。
「自分が借りようと思うか思わないか」
これで判断ができるんです。
自分が住もう、借りようと思える物件を選んでいただければ、まず間違いありません。
そう、賃貸需要の見込める物件かどうか自分の判断がモノサシになるんです。
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2011/7/29 20：06
良く区分マンションを勧めると
「０（ゼロ） or １００ だから区分は怖い」
という答えが返ってきます。
しかし、これは大きな間違い。
平均、ファミリータイプの賃貸期間（サイクル）は６年半くらいです。
（１Rは２年くらいですよね）
６年半としたら７８か月。
そのうち空室になる可能性は初めの１～２ヶ月と退去後の１か月くらい。
つまり ３か月÷７８か月 ＝ ３．８％
どういう事かというと
全期間において４％弱しか空室期間がないという事です。
空室率４％弱 ＝ 満室率 ９６％なんです。
満室稼働が９６％以上で見込める物件という事です。
（続く・・・）
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「０（ゼロ） or １００ だから区分は怖い」
という答えが返ってきます。
しかし、これは大きな間違い。
平均、ファミリータイプの賃貸期間（サイクル）は６年半くらいです。
（１Rは２年くらいですよね）
６年半としたら７８か月。
そのうち空室になる可能性は初めの１～２ヶ月と退去後の１か月くらい。
つまり ３か月÷７８か月 ＝ ３．８％
どういう事かというと
全期間において４％弱しか空室期間がないという事です。
空室率４％弱 ＝ 満室率 ９６％なんです。
満室稼働が９６％以上で見込める物件という事です。
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2011/7/28 22：01
だいたい私たちがお勧めしているファミリーというのは家賃の目線が１０万～１４万円。
このあたりの家賃を払われる方たちというのは夫婦で収入が４０～５０万くらい。
このクラスの方たちが１２万円の家賃の賃貸マンションと
１３万５０００円の家賃の分譲貸しのマンションと比べた場合、
ほぼ１００％に近い確率で、分譲貸しのマンションを選ばれます。
１万円前後の差ならグレードの高い方を選ばれます。
だから分譲貸しのマンションが賃貸市場に少ないんです。
希少価値。。。。
だから常に満室経営ができるわけです。
空室リスクが回避できるのは不動産投資において非常に大事なポイント。
ここが一番大きなポイントと言っていいかもしれません。
（続く・・・）
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このクラスの方たちが１２万円の家賃の賃貸マンションと
１３万５０００円の家賃の分譲貸しのマンションと比べた場合、
ほぼ１００％に近い確率で、分譲貸しのマンションを選ばれます。
１万円前後の差ならグレードの高い方を選ばれます。
だから分譲貸しのマンションが賃貸市場に少ないんです。
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2011/7/27 20：59
お値打ちという意味で価格が安いならいいんですが
ほとんどの場合、安く設定しないと売れないからというパターンが多いんです。
利回りが高い＝物件価値が低いかもしれない
というリスクは含んでます。
（もちろんそういったマンションばかりではありません。そこを見抜くのはやはり私たちプロの仕事で、お客様からアドバイスを求められる所以（ゆえん）です）
このいい場所にある賃貸マンションが分譲マンションの競合相手となるんですが
比べたとき、圧倒的にやはり分譲はグレードが高い。
エントランスから違いますし、管理も行き届いています。
一つ一つの部屋もさすがディベロッパーが一つの商品として売っているだけあってしっかりと作られてます。
（続く・・・）
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利回りが高い＝物件価値が低いかもしれない
というリスクは含んでます。
（もちろんそういったマンションばかりではありません。そこを見抜くのはやはり私たちプロの仕事で、お客様からアドバイスを求められる所以（ゆえん）です）
このいい場所にある賃貸マンションが分譲マンションの競合相手となるんですが
比べたとき、圧倒的にやはり分譲はグレードが高い。
エントランスから違いますし、管理も行き届いています。
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2011/7/27 2：57
今日はお客様へのメールの送信や返事が追いつかず、この時間。
そんな中でよくいただく質問が・・・
単純に
「なんで自分たちで儲かるなら買わないの？」
買ってます！(-_☆)ｖ ｷﾗﾘ
一棟物はもちろん、お客様の状況に応じてお勧めしている区分所有、土地、戸建てetc・・・
以前にも、一度こちらでＵＰしましたが再度・・・
買い続けるジャパンアスリートの秘訣！
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
http://ameblo.jp/chintaihorie/
私たちが買ってるのが見ていただければわかります。
自分たちがやって、儲かることがわかっているからこそ
お客様に自信を持ってお勧めできる！
ジャパン・アスリートは今も買い続けています！
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買ってます！(-_☆)ｖ ｷﾗﾘ
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2011/7/27 0：38
日本橋駅 徒歩6分の好立地！
現在、満室♪
利回り 12.6％
金額 5500万円
住所 大阪市中央区島之内2丁目
土地 53.62㎡
建物 延151.62㎡
鉄骨造り 4階建て
築年月 平成10年6月
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2011/7/26 19：37
★金額 ６５００万円
★住所 加古川市平岡町新在家
★交通 ＪＲ神戸線 東加古川駅 徒歩４分
★土地 約３５３㎡（約１０７坪）
★接道状況 北側 ７ｍ公道
★構造 ＲＣ造 ５階
★延床面積 約６２７㎡（約１８９坪）
★築年月 平成元年３月築
★建蔽率 ６０％
★容積率 ２００％
★現況年収 ７３０万 （利回り１１.２％）
★満室想定年収 １０１３万（１５．５％）
ファミリータイプ
・５６㎡～６１㎡ × ６室
・６１㎡～７９㎡ × ４室
全１０室中 ８室 賃貸中
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2011/7/26 19：31
★金額 ４５００万円
★住所 枚方市都が丘１丁目
★交通 京阪本線 枚方市 駅 バス ８分 徒歩２分
★土地 約１５７㎡（約４７坪）
★構造 鉄骨造 ３階
★延床面積 約３５５㎡（約１０７坪）
★築年月 平成８年３月
★建蔽率 ６０％
★容積率 ２００％
★満室想定年収 ５９７万（１３．２％）
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2011/7/26 19：17
固定資産評価額より物件価格が下回ってます！
木造アパート
★金額 １６００万円
★住所 堺市堺区出島４丁目
★交通 南海本線 湊 駅 徒歩５分
★土地 約２５６㎡（約７７坪）
★構造 木造 ２階
★延床面積 約２８８㎡（約８７坪）
※但し未登記
★築年月 建築年月日不詳
★建蔽率 ６０％
★容積率 ２００％
★満室想定年収 ３７４万（２３．３％）
※ 新築用地（２戸）としての出口も見込めます。
新築用地プランの詳細もお気軽にお尋ねください。
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2011/7/25 23：59
誰しもが住みたいと思う場所。
当然賃貸需要もそこには生まれます。
だから、区分マンションは賃貸需要も高いんです。
そこで、競合となるのは賃貸マンション。
このような場所にある賃貸マンション一棟と言うのはまず、売りに出てきません。
だから、このような場所に売り物がなく、自然駅から遠い物件が売り市場に出てきます。
少し売れにくいから値段を下げる⇒利回りが高くなる。
という図式です。
以前にも申しましたが
年間賃料÷物件価格＝利回りです。
物件価格が安くなれば利回りは上がります。
物件価格を安く設定するから利回りは高いんです。
（続く・・・）
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だから、区分マンションは賃貸需要も高いんです。
そこで、競合となるのは賃貸マンション。
このような場所にある賃貸マンション一棟と言うのはまず、売りに出てきません。
だから、このような場所に売り物がなく、自然駅から遠い物件が売り市場に出てきます。
少し売れにくいから値段を下げる⇒利回りが高くなる。
という図式です。
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物件価格を安く設定するから利回りは高いんです。
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2011/7/24 21：54
なぜ、利回りを選ぶのか？
誰しも選びたくはないはずでも・・・
立地を選ぼうにもなかなかそういった場所にないからです。
ただ、分譲マンションは違います。
大手ディベロッパーがその時の建築技術の粋を結集して、一戸一戸を作り上げてます。
もちろん、場所もそうです。
賃貸マンションのように２割空いた～～
では済まされないからです。
２割も売れ残ったのでは大変なことになります。
だから、イイものをいい場所に作ってあるんです。
（続く・・・）
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もちろん、場所もそうです。
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2011/7/23 21：54
一棟もののマンションというか、どんな収益物件でもそうですが
物件の立地や条件が良ければ、利回りは低く、
駅から離れれば離れるなど条件が悪いものほど、一般的に利回りは高くなります。
つまり利回りの高い物件というのは、賃貸需要はその分、低いというのが通常です。
昨日も申し上げたように、一般的に多く探されている１０％を超えるような条件の一棟ものの場合、
たいてい駅から１０分とか１５分離れているものが多いはず。
つまり、希望する場所に「その物件がない！？」というケースがほとんどです。
利回りを重視するのか、賃貸需要を重視するかという選択が生まれるわけです。
ここでたいていの人が利回りを選びます。
（続く・・・）
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つまり利回りの高い物件というのは、賃貸需要はその分、低いというのが通常です。
昨日も申し上げたように、一般的に多く探されている１０％を超えるような条件の一棟ものの場合、
たいてい駅から１０分とか１５分離れているものが多いはず。
つまり、希望する場所に「その物件がない！？」というケースがほとんどです。
利回りを重視するのか、賃貸需要を重視するかという選択が生まれるわけです。
ここでたいていの人が利回りを選びます。
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2011/7/22 21：58
４.場所が選べる
投資不動産において賃貸需要が見込めるというのは最大の強みです。
これは何度も申し上げてるとおりです。
賃貸需要が見込めるというのは、やはり立地が一番肝要です。
・駅に近い。
・住宅設備機器などが充実している。
・２ＷＡＹ、３ＷＡＹ・・など複数の路線が利用できる。
・商業施設が近い。
つまり、生活利便性が良いものが好まれます。
もちろん住環境を重視される方もいれば、学校区を気にされる方もいます。
一棟もののマンションを考えた場合どうでしょう？
１０％を超えるような高利回りの物件を探した場合、
駅から１０分以上かかったり、３点ユニットだったりと
たぶん満足のいくものはなかなか無いというのを実感されているのではないでしょうか？
（続く・・・）
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・商業施設が近い。
つまり、生活利便性が良いものが好まれます。
もちろん住環境を重視される方もいれば、学校区を気にされる方もいます。
一棟もののマンションを考えた場合どうでしょう？
１０％を超えるような高利回りの物件を探した場合、
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2011/7/21 22：13
現在すでに築３０年とか４０年とか経っているマンションがあります。
このマンション、特定の地域では現在でも１０万円を超えた賃料で貸されてます。
だいたい価格は８００万～１５００万位
私たちが見ていいなっ♪と思うえるものでも、だいたい１０００万前後であります。
１０００万円を住宅ローンで３０年組んだ場合、毎月の返済額は
３万４３９２円
そうです、聡明な皆さんはもう気づかれたと思いますが
出口が非常にはっきり見えるんです。
つまり、今、現にそのような物件があるので、将来が今の現実として実感できるんです。
「売れない心配をほとんどしなくていい」
それが区分のファミリータイプなんです。
（続く・・・）
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１０００万円を住宅ローンで３０年組んだ場合、毎月の返済額は
３万４３９２円
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