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2011/5/31  1：06

「目的は　買うこと？探すこと？」　　不動産投資
私たちの会社にはいろんなセミナーに参加されてらっしゃる方もお越しいただいてます。


セミナーでの話は、なるほど、ためになるお話が多いことと存じます。

また、本なども同様なんでしょう。



皆さんの勤勉さは私なんかも見習わないといけないかなぁ～とか・・・


勉強することはもちろん素晴らしいことです。


でも、その為に物件を買えなくなっている方も非常に多いんです。
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2011/5/30  22：10

「築古物件のローン利用(５)」　　不動産投資
絶対に、「耐用年数　-　築年数」の残存期間しか融資が受けられないと思っていませんか？


あくまでも耐用年数は目安です。


パッケージ商品や基本のローンは、融通が利かないのは事実です。


しかし、銀行にはそういった商品以外にプロパー融資というものがあります。


また、信販系であればそういった縛りなしに取り組んでくれる会社もあります。


数か月前にも、築25年の木造アパート、3000万円、利回り１６％のものを

20年の融資期間で組めるようにして、キャッシュフロー毎月20万という融資を引き出しました。

そういった事も出来るのです。

（続く・・・）
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2011/5/29  23：49

「築古物件のローン利用(４)」　　不動産投資
全額キャッシュでない限り融資利用は不可避の問題。

融資は受けたいけど受ける物件はなし・・・


利回り重視で探してみると出てくる物件は、築古ばかり・・・


買ってもいいけど、融資条件にそぐわない築年数。。。。


利回りが十数％だから少々金利が高くても大丈夫ですよね。


そうなれば、利用できる金融機関の幅はぐっと増えます。


利回り１１％の物件を２．６％で借りるか


利回り１６％の物件を４．５％で借りるか


（続く・・・）
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2011/5/28  21：58

「築古物件のローン利用(３)」　　不動産投資
「そんなことゆーけどよぉ～

銀行でローンがつかないモン、どーすんだよぉー！」


って話しなんでしょうが、

でも、融資が受けられるからといって、買えないもの探していても、どの物件で融資を受けるの？


って、ことです。


普段、情報交換をしている友人、先輩、同じセミナー仲間・・・


みんな同じ条件で探していたら、属性のいい人の方が買える確率は高くなるわけで。。


少し目線を変えて自分だけの基準を持つことも必要です。


銀行の提唱するような条件の物件に当てはまらない物件が、世の中ほとんど。


そんな物件でも、皆さんもちろん運営されているんです。

（続く・・・）
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2011/5/27  23：27

「築古物件のローン利用(２)」　　不動産投資
自分は今、なぜ、


「ＲＣ・築浅・利回り10（12）％以上」


に

こだわっているのか？

何か、自分の中で根拠はあるのか？

人にただ聞いただけ、本で読んだだけではないか？


人がその条件で探しているから、自分もそれで探したほうが間違いがないと思ってませんか？


融資が受けられやすい（金融機関からすれば融資しやすい）という理由だけで探していませんか？


自問自答してみてください。





最近、関東の方がたくさん関西の方に投資物件を求めて来られてます。


東京は特に利回りが関西より低めです。

ですので、関西の利回りを見て、即決に近い形で物件を購入を決めていかれます。


そうすると、ますます、１０％を超える物件は少なくなっていきます。

では、どうするか？

(続く・・・)
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2011/5/26  23：26

「築古物件のローン利用」　　
こちらで何度か申し上げているように一番多い一棟モノの条件が

築浅・ＲＣ・利回り12％以上


これは融資を利用する場合、この条件が銀行の基準に合うからですよね


銀行マンでできる人はいろいろな可能性を自分の中で組み立てて融資を可能にするので成績が伸びます。


ただそんな人は一握り


銀行マンとてスーパーマンばかりではないので、わかりやすい融資基準が必要となります。


それが、ＲＣ・築浅・利回り12％です


ただこの条件は、それこそ探している人がてんこ盛りいます


じゃあどうするか？


(続く)
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2011/5/25  23：58

「住信不動産ローン＆ファイナンス（２）」　　不動産投資
担保重視だとどういったメリットがあるのか？

自営業などで申告をあまりされていないケースなどでも、銀行と違って取り組んでもらえます。



税務上はまったく収入なしの方で、購入物件の家賃だけで返済見込みとして融資OK となったケースもあります。


（もちろんこちらの持ち込み方もあっての話なんですが・・・＾＾ｖ）


なかなか融資の受けられないワンルームですが、


そのワンルームなどまとめ買いの融資を出してもらったりのケースもあります。


こんな物件の場合どうかなぁ～

なぁ～んて、相談でも結構ですので、お気軽にご相談ください。



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2011/5/24  21：17

「住信不動産ローン&ファイナンス」　　不動産投資
まーなんといっても・・・


名前が長いっ！（笑）



サラリーマン投資家にとって「スルガ銀行」と同じくらいよく耳にする名前じゃないでしょうか？


しかし、実際、言いにくい（笑）


ついつい、旧称の「ライフ」で言っちゃいます。


今日もご担当の方に、来ていただいてたんですが・・・



わたくし、このライフ同様「住信不動産ローン&ファイナンス」と


一緒になった「ファーストクレジット」という会社は非常に懐かしい名前でして・・


バブルまっただ中、よく融資をご紹介させていただいてました。


今もその当時同様会社の融資基準の特徴は生きていて、


他社と違ってどちらかというと不動産の担保価値を非常に重要視してくれる会社です。

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2011/5/23  22：47

「区分シュミレーション（８）」　　不動産投資
ただ区分のファミリーならどこでもいいのか、どんなものでもいいのかというと

もちろんそうではありません。


シュミレーションが当てはまる地域にあって、その地域の中でも特定の物件という事になります。


この選定がなかなか難しいのです。


しかし、この物件選びを間違わなければ

「小額の投資で高利回りを生む」


という事が可能になるのが、区分のファミリータイプです。

例１．）頭金100万円で年間40～50万など


例２．）頭金０で・・・・^^v




さらに詳しくは直接お尋ねください。
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2011/5/22  22：07

「区分シュミレーション（７）」　　不動産投資
この「融資がつくなら売れる」が一番実践しやすいのが区分マンションなんです。


出口戦略を考えるならば一番楽と言っていいでしょう。


そして、この販売時の価格に収益還元法による収益価格での底支えがあるので大きな下落の心配をして頂く必要が少ないのが特徴です。


以前、こちらのブログで提案して実際にチェックしていただいている方は

実感していただいていると思いますが、


大阪市内の特定の地域の区分ファミリーに関しては確実に価格が上がっております。


同じものはなかなか出ないですが、実際以前はそこそこ出ていた

1780万～1880万円といった価格帯のマンションが


本当に少なくなってきています。


もちろんあるにはありますが以前なら1500万代後半で出ていたものなどが多いです。


（続く・・・）
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2011/5/21  12：25

「区分シュミレーション（６）」　　不動産投資
私としては「ローンがつくものは、必ず売れる！」と考えてます。


どして？


チョット極端な話をする方が分かりやすいかと思います。



以前よくあった（今ももちろんありますが・・・(^^ゞポリポリ）

経費分さらには車のローンなど借金までも購入価格に上乗せして、ローンがつく！


なんて、ことがあれば少々立地が悪かったり条件が不利でも物件は売れちゃいます。


つまり、ローンがつけば物件は売れやすいんです。


住宅ローンの付きやすい金額に物件の価格が集中していることなどもそのためです。


１００％ローンがつけば（まして、経費分も出るとなれば）＝自己資金が全く不要なら


収支で赤にならない物件なら今までの経験上、絶対売れます。

（続く・・・）
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2011/5/20  9：03

「区分シュミレーション（５）」　　不動産投資
出口が多いというのはどういうメリットがあるか？

出口が多い＝買い手が多い＝ローン手段がたくさんある！


という事です。


ご存じのとおり、１Ｒに関していえばほとんど現金でしか購入できません。

購入者は投資目的の方となります。


また通常のアパートやマンションの一棟の場合、購入者は、業者や投資家です。

ローンは銀行取引のある方なら、プロパーも使えますが取引がなければ、信販系か銀行などのアパートローンを利用することになります。


ジャー区分のファミリーの場合はどうか？

投資家はもちろんですが、業者も買えば法人も買います。

そして、なんといっても実際に住まれるという実需の方がいらっしゃるので出口が圧倒的に多いという事です。


さらにローンについては、他の物件とは比べようのないくらい様々なローンが使えます
。


（続く・・・）
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2011/5/19  18：26

「区分シュミレーション（４）」　　不動産投資
前述のとおり収益価格が底支えになってきますので、賃貸情勢の読める物件なら

物件の下落率はわからなくても、底値がどこかという判断材料にはなってきます。

利回りをいくらで見るかによって当然、底値の価格も変わってくるわけですが、

全く下落率が分からないままで買うのと、ある程度予想がつく場所やモノでは投資に対する安心感が違いますよね。


収入と、返済した場合の残高はそれぞれ先に述べさせていただきました。


10年間（または5年間）の収支の予想がある程度つくと思います。


そして、この区分投資の良さは


「出口がはっきりしており、他と比べモノにならないくらい多い」


ということです。


（続く・・・）
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2011/5/18  12：22

「区分シュミレーション（３）」　　不動産投資
この4つの地域であれば築年数が25年とか30年経過していても、50㎡以上のファミリタイプのマンションであれば

賃料が10万円を下回ることがないからなんです。


だから、今、おススメするマンションが15年先、20年先になっても、現在の実績から、

「家賃が10万を切ることはない」

だろうと判断できるわけです。


この「家賃が10万を切ることはない」がどういう意味を持つのか？


将来、仮に10年先家賃が10万円確保できるのであれば


10万円　×　12か月　＝　120万円

という年間賃料が入ってきます。


ということは

利回りを１０％としてみれば（区分のファミリーであり得ない利回りですが・・・(^^ゞポリポリ）

120万円　÷　１０％　＝　1200万円

チョット高めの利回り８％でみて

120万円　÷　８％　＝　1500万円


という収益価格が出てきます。



（続く・・・）
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2011/5/17  23：55

「区分シュミレーション（２）」　　不動産投資
10年後の価格について、もちろん正確にわかる人などいないと思います。


ただ、参考となることはあります。

何かと言えば


「収益還元法による収益価格の底支え」


なんか漢字がいっぱい並んでます（笑）


私たちが区分をお勧めする場合、条件がいろいろとあります。


賃料はもちろん、ほかにも、場所、賃貸情勢の推移、管理費・修繕積立費、賃貸需要

etc...


一番よくお勧めするのはやはり


北区

中央区

西区（堀江・新町・京町堀・江戸堀）

福島区

の4つの区


なぜか？

（続く・・・）
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