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2011/1/31  21：14

「出口戦略を考える（６）」　　不動産投資
まず、お考え頂きたい要素として、どれくらいの期間、所有するのか？

それによって購入物件は変わってきます。


暫く売却は全く考えず手を入れつつ、長い将来持ち続けようという場合と


購入を一つのステップと考え将来、更なるステップのために売却を視野に入れて購入する場合で物件の選び方は当然変わります。


数年で売却を検討しようとする場合、その時点で次の購入者が買ってくれるか（買いやすいか？）を考えなければなりません。


先にも述べたように築年数がある程度経過している物件を購入しようと言う場合、自分の売却予定時期に築後何年になっているのか？

ローンはその時使える物件なのかを考える必要があります。


（続く・・・）
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2011/1/30  20：51

「出口戦略を考える（５）」　　不動産投資
金利については、私たちの年代からすると今の金利は想像も出来ないくらい安い金利です。

以前は住宅金融公庫の金利が５．５％。


民間のものなど７％とかありました。


それが今では住宅ローンなら１％台


アパートローンなどでも４％前後です。


１０００万円を借りた場合、返済期間別に金利の違いでどれだけ返済額に差が出るかみてみましょう。


★１５年（１８０回払い）

１．５％　　⇒　62,074円

３．８％　　⇒　72,970円

・差額　10,896円


★２０年（２４０回払い）

１．５％　　⇒　48,254円

３．８％　　⇒　59,549円

・差額　11,295円

★２５年（３００回払い）

１．５％　　⇒　39,993円

３．８％　　⇒　51,685円

・差額　11,692円

★３０年（３６０回払い）

１．５％　　⇒　34,512円

３．８％　　⇒　46,595円

・差額　12,083円


★３５年（４２０回払い）

１．５％　　⇒　30,618円

３．８％　　⇒　43,085円

・差額　12,467円


さて、これらを踏まえて・・・


（続く・・・）
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2011/1/29  21：39

「出口戦略を考える（４）」　　不動産投資
極論してしまえば

売れる物件　＝　融資が出やすい物件


です。


8000万の物件は買える人が少ないから融資も出にくいのです。


つまり金融機関の融資の審査基準に「再販性」が有るのです。


再販性がよければ、万一の時に競売にかければ貸付金は回収できるから融資がしやすいのです。


しかし、融資が出るとしても融資には条件がつきます。

金利や返済期間がそれです。


金利が高かったり、返済期間が短くなれば当然、キャッシュフローに影響します。

（続く・・・）
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2011/1/28  19：45

「出口戦略を考える（３）」　　不動産投資
例えば銀行で融資がバンバン出れば物件はどんどん売れます。

バブル期はまさしくそうでした。

「10億の物件買います」

「じゃー2年間分の利息も合わせて12億貸しますわ～～」

みたいな、話が普通にありました。


桁が大きすぎてピンとこないかもしれませんが、仮に1億の物件でも同じです。


また、もう一つの例としてあげれば

住宅価格もそうです。

銀行の住宅ローンが一般的には3000万くらいまでが出やすいので、販売価格もそのあたりになっているんです。


つまり、借りられるなら買う人が増えるんです。


そして、昨日お話しした「価格が一般的である」と言うお話。


これに関しては2000万円の物件と8000万円の物件、どちらが売れやすいかお考えいただければ簡単にお分かりいただけると思います。


8000万円の物件を買える背景をお持ちの方は少ないんです。

だから買える背景をお持ちの方が多い物件のほうが売れやすいということです。
（続く・・・）
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2011/1/27  9：51

「出口戦略を考える（２）」　　不動産投資
どういった物件が売りやすいのか？


答えは明快

売却しやすい　＝　買いたいと思ってくれる人がたくさん居る


と言うことです。


でも、それだけでは100点満点の回答とはいえません。


実際、よくある話ですが、買いたいと思ってくれても


買いたい人　＝　買える人

では無いからです。


買える　＝　融資がつきやすい。

もしくは

買える　＝　価格帯が一般的


と言うことです。

（続く・・・）
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2011/1/26  23：51

「出口戦略を考える（1）」　　不動産投資
不動産投資を考える上で、重要なファクターの一つに「売却」があります。


不測の事態が起こった時だけでなく、


「よーし、これ売ってもっとデカイの、買うたるでぇ～～」


ってときもあるわけです。


そんな時、誰しも考えるのは


「買ったときより高値で売りたい」


ですよね？


でも、購入する時は、この大事なことを意外と考えてない方が多いのも事実。

明日からは、そんなお話をして見たいと思います。


（続く・・・）
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2011/1/25  22：39

「好調！区分所有ファミリータイプ」　　不動産投資
ここしばらく、話題が遠のいておりました「区分所有建物のファミリータイプ」


コチラのブログでしばらく取り上げておりませんでしたが、既に半年以上経ちますが依然、好調です。



皆さんのアンテナは非常に敏感で昨年の首都圏での販売が増加したことを受け、更に買い希望が増えてきました。


特にジャパン・アスリートが推奨している地域では、好調で、ずーっと品薄状態。


出物はほんとにスグに売れちゃいます。



区分所有建物の最近の傾向についてもまた、書いていきたいと思います。
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2011/1/24  23：12

「法令準拠！利回り　11.34％　平成8年築、幹線道路に面す！」　　不動産投資
★金額　1億7800万円
★所在　大阪市東住吉区今川2丁目

クリックすると元のサイズで表示します

★鉄骨造　6階建て
★店舗1戸　事務所2戸　２DK16戸
★賃収入　20,184,000円
★満室利回り　11.34％
★建ぺい率　６０％
★容積率　３００％
★準工地域
★土地　約３００㎡
★建物　約８８９㎡

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2011/1/23  15：06

「キャッシュフロー重視！（5）」　　不動産投資
融資期間はキャッシュフローを考える上で非常に大きなポイントです。

昨日書いたようにもちろん経済的耐用年数を越えても

ローンが組めるケースもありますが、


様々な要因によって変わる不確定要素を見込むより、



そのような要因に左右されない物件のほうが


有利なのは言うまでもありません。



利回りを重視しすぎて物件の選択の幅を狭めるより、


キャッシュフローも視野に入れて物件を検討していただければと思います。



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2011/1/22  18：58

「キャッシュフロー重視！（4）」　　不動産投資
もちろん、返済総額でみれば返済期間が全く違いますので大きく変わってくるのも事実です。


しかしながら、実際35年間所有するのか？と言うことです。


仮に7年間所有して売却することを想定してみましょう。

その時点になれば


①　築３２年

②　築１２年


です。



次に買われる方がローンを使われるとすると・・・



①のほうは長期が組みづらいことがお分かりいただけると思います。

もちろん、物件の立地や修繕履歴、賃貸状況などによりますので一概に短期しか組めないということではありません。



当然、その時点でも15年以上返済期間を組める場合もあります。



（続く・・・）
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2011/1/21  20：13

「キャッシュフロー重視！（3）」　　不動産投資
つまりどういうことかといいますと

極論してしまえば


①　利回り１０％の築25年の鉄骨造りのマンションと

②　利回り８％の築5年の鉄骨造りのマンション


アナタはどちらを選びますか？


と言うことです。


例えば5000万円

①なら　年間賃料は500万円、月41.6万円です。

②は　　年間賃料は400万円、月33.3万円です。


金利が3.3％として鉄骨造なので耐用年数を40年としてみると


①の月々返済は　15年返済として　約352000円

②は35年として　約201000円



と言うことでキャッシュフローをみてみると


①　が 　64000円

②　が　132000円



キャッシュフローをみると倍以上のフロー見込めます。


（続く・・・）
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2011/1/20  14：30

「キャッシュフロー重視！（2）」　　不動産投資
実はそうでもないのです。


築年数の相当新しいものももちろんあります。

しかしながら築年数の新しいものは、殆ど利回りが６％とかよくても８％とかその程度です。


じゃぁ～

そのような６％とかの物件は全く売れないのか？



もちろん、そんなことは無く、ちゃんと売れています。


では、何故買うのか？


少々利回りが悪くても長期的な返済が組めるのでキャッシュフローが出るケースが多いのです。


そして、１０年先をみても築浅であれば例え鉄骨造であっても、まだまだ長期の返済を組めるので出口（売却先）が読めるのです。


（続く・・・）
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2011/1/19  21：46

「キャッシュフロー重視！（1）」　　不動産投資
いろんなお客様と会い、様々な物件をご紹介させていただいていますが、お客様のご要望は本当に様々です。



しかしながらその中でも群を抜いて多い要望が「ＲＣ」


なぜ？


それはズバリ！



銀行の要望が「ソレ」だからです。


もちろん、本による影響も大きいのは事実です。


しかし、その本に書かれていることも


銀行融資が受けれるから、そう書かれているのです。



耳に心地よい言葉だけを偏った知識として受け取っていませんか？



ＲＣの利点はなんと言っても経済的耐用年数が長いということです。



物件の情報として、多く出ているのがやはり築２０年前後のもの。


もちろん毎日数百も出てくる物件情報はそれだけではありません。


そんな中、要望されるゾーンの利回り（１０％以上）をチョイスするとどうしても、ソレくらいの築年数の物件になるため、自然、そのような物件が情報としてあげることになります。


しかし、本当にそんな物件が大半なのか？

（続く・・・）
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2011/1/18  22：07

「利回りでは融資してくれない！」　　不動産投資
既に銀行融資を受けてらっしゃる方からすれば


「んなっ事は、今更言われなくても知っとるわぁ～」

って話でしょうが・・・



利回りがいくら良くても金融機関からすればあまり関係ありません。


良くある現実的な物件を例にすれば

満室なら２５％回る可能性のある木造アパートと


現状満室で７％のＲＣ築浅マンション。


数字だけ見れば３倍以上も利回りが回っていても、銀行はそんな事は全然見てくれません。



なぜなら「利回りの数字」には理由があるからです。


物件価格を下げれば利回りはあがるのは既に申し上げたとおり。


何故、下げるか？

売れないからです。



利回りは大切です。


でも、それだけを重視していると大きなチャンスを逃すことになるのでご注意を！
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2011/1/17  19：14

「対投下資本効率（４）」　　不動産投資
何故、皆さんが狙っているような、いわゆる「オイシイ物件」がなかなか出てこないか？


一つの理由に（もしかすると最大の理由かもしれませんが）

それだけいい物件があれば「プロ」が買う！


と言うことです。


投資のプロ、そして、不動産のプロは、それを見つけられる見つけられないが死活問題となるわけですし、


購入はもちろん、客付け、販売方法などあらゆる経験に基づくノウハウを活かして商品として仕上げます。


まして、かけられる時間も費用も人手も一般の方とは比べ物になりません。


そんな中、皆さんに狙っていただきたいのは


プロが手を出すにはやや高く、一般のものよりお値打ちな物件です。


そういった物件をターゲットに、

皆さんの属性を活かし、レバレッジを利かせて「対投下資本効率」をあげることで実質の利益を稼ぐという視点をお持ちいただきたいということなんです。
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